L’immobilier à Lisbonne 2024

L'immobilier à Lisbonne

La capitale portugaise n’est peut être pas aussi populaire que Rome ou Barcelone, mais il ne fait aucun doute qu’elle tend à le devenir ! Une chose est certaine, malgré les fortes hausses de prix, l’immobilier y est plutôt bon marché comparativement aux capitales européennes !

Lisbonne semble avoir tout pour elle : l’histoire, la culture, un bon niveau de vie, un excellent réseau de transport, la nourriture, le vin et la vie nocturne … Et si les acheteurs européens de résidences secondaires, comme les investisseurs ne se sont pas rués ici auparavant c’est qu’historiquement l’immobilier à toujours été assez cher. La réputation du Portugal comme un des pays les plus pauvres d’Europe n’a pas aidé. Mais la donne a quelque peu changée notamment avec l’arrivée des compagnies aériennes Low Cost. Elles ont d’abord choisi Faro comme la passerelle pour le Portugal. Depuis elles ont développé de nombreuses liaisons régulières en direction de Porto, Madère et la capitale.

Lisbonne dans le TOP 10 européen pour l’investissement immobilier

L’année 2023 a vu Lisbonne se positionner en 8ème place dans le classement européen, devançant des métropoles de renom. Ce classement, extrait du rapport annuel “Tendances immobilières émergentes en Europe“, élaboré conjointement par PwC et l’Urban Land Institute (ULI), met en lumière les mutations et les tendances du marché immobilier européen.

Dans ce contexte, Paris et Madrid, respectivement en deuxième et troisième positions, continuent de dominer le marché. Cependant, Lisbonne, avec sa 8ème place, démontre une attractivité croissante et se positionne comme un marché immobilier de plus en plus convoité.

Le rapport souligne une prudence accrue des investisseurs immobiliers en Europe, exacerbée par un climat d’incertitude économique. Cette prudence se traduit par une concentration des investissements dans des villes offrant une forte liquidité et une stabilité en période de risque accru, un critère dans lequel Lisbonne s’inscrit pleinement.

Une ville d’opportunités avec des prix en hausse

Au deuxième trimestre de 2023, le prix moyen du logement à Lisbonne (métropole) a atteint 2.306 euros par m2, marquant une hausse significative de 57 % par rapport à il y a quatre ans (2019), mais un ralentissement de la hausse sur la période (voir parfois de légères baisses), surtout dans le centre-ville. Bien que la municipalité de Lisbonne elle-même ait enregistré une augmentation plus modeste de 30 %, les plus fortes croissances se trouve en périphérie. Des municipalités telles que Moita, Barreiro, Seixal et Setúbal ont connu des augmentations de prix stupéfiantes, Moita menant le peloton avec une hausse de 99 %.

Le prix moyen de Lisbonne (municipalité de Lisbonne) est par contre à un prix moyen de 5.401 euros/m2 (octobre 2023).

Parmi les facteurs stimulant cette demande, on compte l’industrie technologique en plein essor de Lisbonne, l’augmentation des communautés d’expatriés, les loueurs saisonniers et le nombre croissant d’entreprises de premier plan qui ouvrent des bureaux dans la ville.

Pénurie de biens disponibles et explosion des loyers

Le secteur immobilier résidentiel à Lisbonne fait face à un défi majeur : la pénurie de biens disponibles. Cette situation d’offre limitée par rapport à une demande soutenue a entraîné une diminution des prix immobiliers au Portugal de 4,8 % l’année dernière, tout en provoquant une hausse significative des loyers, qui ont grimpé de 26,3 %. Cette conjoncture a pour conséquence un ralentissement notable dans l’acquisition de logements, se traduisant par un nombre de transactions inférieur à celui observé dans un passé récent.

À Lisbonne, les prix des loyers ont augmenté de manière substantielle (26,3 %), atteignant 20,9 euros/m2/mois, ce qui en fait la ville où les loyers sont les plus chers au Portugal.

immobilier metropole lisbonne

Le gouvernement tente d’inverser la tendance

Malgré les efforts d’António Costa (qui a aujourd’hui démissionné de son poste de 1er ministre) pour accroître l’offre de logements sur le marché locatif, notamment à travers l’initiative Mais Habitação (Plus de logements), mise en œuvre il y a environ un mois (octobre 2023), le temps n’a pas encore permis d’observer un impact notable sur le marché. L’offre de logements à louer reste inférieure à la demande croissante. Cette dernière a d’ailleurs augmenté au cours de l’année écoulée, en partie à cause de la difficulté accrue d’accéder à la propriété, résultant de l’inflation en hausse et du coût élevé des prêts hypothécaires.

Notons aussi que le fin du Golden Visa pourrait en partie impacter le marché, mais il est encore tôt pour y voir clair.

La suppression / modification du Golden Visa

Jusqu’alors le programme portugais pour l’investissement (Golden VISA) permettait aux personnes investissant 500.000€ dans l’immobilier d’obtenir de facto un visa résidentiel, ce qui a fortement poussé l’investissement, surtout de la part d’investisseurs non européens. Ce n’est plus le cas !

Le 7 octobre 2023, des modifications substantielles ont été apportées aux permis de séjour pour activités d’investissement (Golden Visa) au Portugal, limitant considérablement les options d’investissement immobilier et de dépôts de capitaux. Ces changements, ainsi que l’abolition du régime fiscal favorable NRH (Résident Non Habituel), marquent un tournant dans la politique d’attraction des investissements étrangers du pays.

Malgré ces restrictions, le Golden Visa reste accessible via d’autres formes d’investissement. Notamment, le transfert de capital d’au moins 500 000 euros pour l’acquisition d’actions dans des organismes de placement collectif (OIC) non immobiliers, avec une durée minimale de cinq ans et au moins 60 % des investissements réalisés dans des entreprises basées au Portugal, demeure une option viable.

Ces investissements, injectés directement dans l’économie portugaise, promettent un impact plus durable et structurel, favorisant la capitalisation, l’innovation et le développement. De plus, les OIC offrent des avantages fiscaux et financiers attractifs, notamment pour les investisseurs non-résidents, qui bénéficient de régimes fiscaux spéciaux et, dans certains cas, d’exonérations de retenue à la source.

Concernant le RNH, bien que sa suppression soit proposée, une disposition transitoire permettrait de maintenir le régime actuel pour ceux déjà enregistrés ou éligibles avant 2024, sous certaines conditions.

Prix de l’immobilier à Lisbonne (octobre 2023)

Prix moyens des loyers au m² par quartier

LocalisationPrix moyen par m² (Oct 2023)Variation annuelle (%)
Lisbonne20,9 €/m²26,3%
Ajuda20,4 €/m²25,6%
Alvalade19,3 €/m²29,4%
Areeiro18,1 €/m²20,4%
Arroios22,4 €/m²31,4%
Avenidas Novas22,0 €/m²26,7%
Beato18,2 €/m²N/A
Belém20,1 €/m²17,8%
Benfica16,8 €/m²20,7%
Campo de Ourique23,1 €/m²29,5%
Campolide19,5 €/m²23,6%
Estrela24,9 €/m²31,4%
Lumiar15,8 €/m²16,9%
Misericórdia26,1 €/m²22,5%
Olivais15,9 €/m²22,6%
Parque das Nações19,7 €/m²18,0%
Penha de França20,1 €/m²30,8%
Santa Clara13,7 €/m²N/A
Santa Maria Maior26,3 €/m²11,5%
Santo António27,5 €/m²21,7%
São Domingos de Benfica17,7 €/m²22,7%
São Vicente21,6 €/m²21,9%

Prix moyens à l’achat au m² Métropole de Lisbonne

LocalisationPrix moyen par m² (Oct 2023)Variation annuelle (%)
Lisbonne Métropole3.841 €/m²1,4%
Alenquer1.377 €/m²20,4%
Amadora2.604 €/m²6,6%
Arruda dos Vinhos1.702 €/m²9,8%
Azambuja1.309 €/m²14,5%
Cadaval1.200 €/m²22,0%
Cascais4.637 €/m²10,6%
Lisbonne5.401 €/m²5,4%
Loures2.609 €/m²3,3%
Lourinhã1.778 €/m²11,1%
Mafra2.436 €/m²7,1%
Odivelas2.667 €/m²6,1%
Oeiras3.919 €/m²10,0%
Sintra2.372 €/m²7,5%
Sobral de Monte Agraço1.392 €/m²6,9%
Torres Vedras1.725 €/m²8,8%
Vila Franca de Xira2.034 €/m²6,9%
Ce tableau donne un aperçu des prix de l’immobilier à l’achat dans les différentes localités de Lisbonne et de leurs environs, montrant les variations annuelles en pourcentage.

Immobilier dans le centre ville de Lisbonne

Si dans des villes comme Barcelone, Paris ou Rome, le mètre carré avoisine ou dépasse les 10.000 euros pour un appartement équivalent au très haut de gamme, dans un des meilleurs quartiers, à Lisbonne, nous voyons encore des appartements neufs de très bonne qualité dans les meilleurs quartiers à environ la moitié du prix. Il est possible de trouver des logements récemment rénovés dans les bons secteurs de Lisbonne pour 3.500 euros le mètre carré et même moins.

Alfama Lisbonne

Les acheteurs européens ont tendance à s’en tenir aux quartiers historiques dans le centre-ville : Castelo, Alfama, Bairro Alto, Chiado et Santa Catarina, cela dit on remarque de plus en plus d’installations au Parc des Nations, qui est très bien desservi par les transports en commun (métro, bus, taxi) et se trouve au abord du pont Vasco de Gamma.

Où acheter à Lisbonne

L’achat d’un bien immobilier à Lisbonne offre une multitude d’options pour tout type d’acheteur, que vous cherchiez une résidence secondaire, un déménagement en famille, ou une opportunité d’investissement.

Baixa

Baixa est le quartier historique de Lisbonne, situé dans la paroisse civile de Santa Maria Maior. Baixa est réputé pour ses rues animées, ses bâtiments historiques et son atmosphère trépidante. Investir à Baixa offre l’avantage d’un emplacement de choix et d’une forte fréquentation touristique. Le quartier attire à la fois les touristes et les habitants, ce qui en fait une zone favorable pour les entreprises telles que les magasins de détail, les restaurants et les établissements d’hébergement.

Alfama et Graça

Alfama et Graça sont des quartiers charmants et traditionnels caractérisés par des rues étroites, la musique Fado et des vues imprenables sur la ville. Ces quartiers suscitent un intérêt croissant de la part des touristes et des acheteurs de biens immobiliers, ce qui les rend attrayants pour les locations à court terme et les résidences de vacances. L’ambiance unique et le patrimoine culturel d’Alfama et de Graça contribuent à leur potentiel d’investissement. Alfama est situé dans le quartier de Santa Maria Maior, tandis que Graça est situé dans la paroisse de São Vicente, offrant des logements un peu plus abordables.

Príncipe Real

Príncipe Real (paroisse de Santo António) est un quartier huppé connu pour son architecture élégante, ses boutiques branchées et ses jardins agréables. Il est devenu une plaque tournante pour les boutiques, les magasins de design et les établissements de restauration haut de gamme. Investir à Príncipe Real permet de cibler un marché plus aisé et de bénéficier de la réputation croissante du quartier en tant qu’endroit à la mode et désirable.

carte des quartiers de lisbonne

Avenidas Novas

Avenidas Novas est un quartier résidentiel et commercial caractérisé par de larges avenues, un mélange de bâtiments modernes et historiques et diverses commodités. Ce quartier est apprécié des jeunes professionnels et des familles en raison de sa situation centrale, de ses bonnes liaisons de transport et de sa proximité avec les établissements d’enseignement et les services. Investir dans Avenidas Novas peut fournir des revenus locatifs stables et une appréciation potentielle de la valeur de la propriété.

Parque das Nações

Le Parque das Nações est un quartier moderne situé au bord de l’eau et aménagé pour l’exposition universelle de 1998. Il présente une architecture contemporaine, un port de plaisance, des jardins et une série d’installations de loisirs. La zone a fait l’objet d’une régénération urbaine importante et attire les touristes, les voyageurs d’affaires et les résidents.

Lapa et Santos

Lapa et Santos sont des quartiers adjacents connus pour leurs élégantes demeures, leurs galeries d’art et leur vie nocturne animée. Ces quartiers attirent un mélange de jeunes professionnels, d’artistes et d’expatriés. Investir à Lapa et à Santos peut consister à rénover des propriétés historiques pour en faire des appartements de luxe ou des hôtels de charme, en tirant parti de l’image haut de gamme et de l’attrait culturel de ces quartiers. Si vous cherchez à acheter une propriété pour la louer à long terme, Lapa et Santos peuvent être de bonnes options. Lapa et Santos sont tous deux situés dans la paroisse d’Estrela.

Campo de Ourique

Campo de Ourique est un quartier résidentiel à l’atmosphère villageoise. Il offre de nombreuses commodités, notamment des marchés locaux, de charmants cafés et des rues tranquilles. Investir à Campo de Ourique peut être avantageux pour l’immobilier résidentiel et les petites entreprises ciblant la communauté locale. L’authenticité et la qualité de vie du quartier attirent les résidents à la recherche d’un environnement plus paisible et familial. Le quartier compte également de nombreux parcs verdoyants, ce qui renforce son attrait pour les familles.

Marvila

Marvila est un quartier émergent avec une scène créative florissante et un nombre croissant de studios d’art, de galeries et de lieux branchés. La zone fait l’objet d’une revitalisation urbaine qui attire les jeunes entrepreneurs et les artistes. Investir à Marvila peut impliquer la conversion d’espaces industriels en entreprises artistiques ou commerciales, en tirant parti de la réputation évolutive du quartier et de son potentiel de croissance future.

Ajuda

Ajuda est un quartier situé près de Belém et connu pour ses sites historiques, notamment le palais national d’Ajuda et le jardin botanique. Il offre un mélange de zones résidentielles et d’attractions touristiques. L’investissement à Ajuda peut concerner des locations à court terme, des maisons d’hôtes ou de petites entreprises accueillant les touristes qui visitent les sites historiques des environs, bénéficiant ainsi de l’importance historique et culturelle du quartier.

En dehors de Lisbonne : Belém, Sintra, Cascais, Oeiras

Investir en dehors de Lisbonne offre aux investisseurs toute une série d’avantages. Parmi les options les plus lucratives, citons Belém, Sintra, Cascais et Oeiras. Belém s’enorgueillit de ses monuments historiques et d’une forte fréquentation touristique, tandis que Sintra est un site classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, qui attire les touristes et offre des possibilités d’investissement dans le secteur de l’hôtellerie et de la restauration. Sur la côte de Lisbonne, Cascais offre des propriétés de luxe et une communauté internationale florissante, tandis qu’Oeiras est un centre d’affaires bien connecté avec des entreprises technologiques et une zone résidentielle recherchée près de Lisbonne.

Investissement locatif à Lisbonne

Pour ceux qui envisagent d’investir dans l’immobilier à Lisbonne, la ville offre des rendements locatifs prometteurs, avec une moyenne de 4,1 %. Certains quartiers, comme Ajuda, présentent un potentiel encore plus élevé en raison de coûts immobiliers plus bas et de rendements locatifs plus élevés.

Les investisseurs devraient effectuer des recherches approfondies, choisir judicieusement les emplacements, solliciter des conseils professionnels et comprendre la réglementation locale pour garantir un investissement réussi. Calculer les rendements attendus et envisager de faire appel à une agence immobilière ou un service de gestion immobilière sont également des étapes cruciales dans ce processus.

Et au niveau des travaux ?

La Camara (le conseil municipal) a tendance à faire en sorte d’optimiser son efficacité et d’accélérer la mise en place des procédures et des décisions. Le passage à l’Internet de la plupart des services de l’Etat depuis des années facilite nettement les choses et le Portugal est plutôt bien loti eau niveau de la gestion numérique de ses services, même s’ils sont rarement traduits en français ou en anglais. Concernant les travaux dans vos logements, il n’est donc généralement pas nécessaire de déposer de permis spécifique pour changer quelque chose à l’intérieur de votre propriété, par contre vous devrez demander des autorisations pour l’extérieur.

Toutefois, dans les zones historiques, c’est un peu plus compliqué, c’est comparable à ce qu’on voit en France avec les bâtiments classés, qui sont plus étroitement contrôlés. Il est sans aucun doute préférable de faire appel à un architecte local avant de se lancer sur un projet.

Historique du marché immobilier de Lisbonne

Le marché immobilier de Lisbonne a connu une croissance soutenue depuis 2013, avec une accélération notable ces six dernières années. Cette évolution est due à plusieurs facteurs, dont le lancement du Golden Visa portugais en 2012, qui a positionné le Portugal comme une destination d’investissement privilégiée. De plus, l’arrivée du Web Summit à Lisbonne en 2016 a renforcé l’attractivité de la ville pour les startups et les entreprises technologiques.

immobilier à lisbonne

Depuis 2017, la région métropolitaine de Lisbonne a vu ses prix immobiliers augmenter de près de 85 %, tandis que la ville de Lisbonne a connu une hausse de 50 %. Malgré une légère baisse en 2022, le marché a démontré sa résilience face à la pandémie de COVID-19.

Actuellement, le marché immobilier de Lisbonne est solide, avec une demande élevée qui se reflète dans les prix des propriétés. En 2022, le prix moyen demandé dans la ville de Lisbonne était de 6 223 € par mètre carré, contre 4 250 € dans la région métropolitaine, suggérant des options plus abordables et spacieuses en dehors du centre-ville.

Les tendances futures du marché sont incertaines, mais les prévisions suggèrent une baisse potentielle des prix des maisons au Portugal de 4,4 % en 2023. Cependant, cette tendance peut varier selon les régions. On s’attend à ce que les prix des propriétés à Lisbonne continuent d’augmenter en raison d’une forte demande et d’une offre limitée de logements. Des facteurs tels que l’emplacement, le type de propriété et les commodités jouent un rôle crucial dans la détermination des prix.

Le marché immobilier de Lisbonne s’est renforcé au cours des dernières années, ce qui en fait une opportunité d’investissement attrayante. La première moitié de l’année a vu la croissance du marché, et avec une demande toujours supérieure à l’offre, c’est le moment opportun pour investir dans l’immobilier à Lisbonne.

Il est important de noter que les prix demandés peuvent différer des prix de vente réels, qui peuvent être inférieurs en raison de divers facteurs influençant les vendeurs. Cependant, les prix de vente peuvent occasionnellement dépasser les prix demandés.

Lisbonne restera t-elle bon marché ?

Ça, personne ne le garantira ! Lisbonne est actuellement dans une période de grâce et les chiffres tendent à le montrer. Il y a structurellement peu de chances à moyen terme que les choses changent. Cela étant on constate bien que des réformes, comme les récents changement de fiscalité pour les ressortissants étrangers, peuvent aussi faire basculer plus ou moins les choses. Mais pas au point de radicalement changer le marché qui à priori devait tout de même rester à la hausse.

Les problèmes qu’a connus le marché espagnol n’ont pas vraiment affecté Lisbonne, en partie du fait que l’énorme hausse des prix attendue ne s’est jamais produite. Les prix sont toujours en hausse, mais comparativement aux situations d’autres capitales européennes le rythme est plus lent. Certains spécialistes pensent que l’avenir est prometteur pour la capitale portugaise, avec le développement de l’activité touristique principalement. Selon eux les prix pourraient augmenter de 10% par an pendant quelques années encore. Le prix de l’argent, j’entends des crédits, sera un autre acteur majeur de la continuation de l’augmentation des prix ou d’une potentielle stagnation.

La ville, devenue un pôle d’attraction pour une clientèle internationale variée (Européens, Américains, Brésiliens, Chinois, entre autres), connaît une augmentation constante des prix immobiliers. Cette tendance est également liée à la revitalisation du parc immobilier, une partie de celui-ci ayant été délaissée suite à la crise financière de 2008.

Les projets de rénovation menés par les promoteurs immobiliers à Lisbonne se caractérisent par le respect de l’esthétique traditionnelle, notamment le maintien des façades ornées d’azulejos, tout en modernisant l’intérieur des bâtiments. Le résultat est un mélange harmonieux de charme historique et de confort moderne. Dans la capitale portugaise, le marché immobilier offre un large éventail de choix, allant des programmes neufs aux appartements anciens soigneusement rénovés.

Le Boom de l’immobilier à Lisbonne

Lisbonne se présente comme une mosaïque d’opportunités pour les investisseurs immobiliers. Chaque quartier, avec sa propre identité et ses attraits uniques, offre des perspectives variées, allant des charmantes ruelles d’Alfama aux avenues modernes d’Avenidas Novas. Que ce soit pour un investissement locatif, une résidence secondaire ou un projet commercial, la capitale portugaise répond à une multitude de besoins et d’attentes.

L’investissement immobilier à Lisbonne, c’est aussi embrasser une ville en constante évolution, où le patrimoine historique se mêle harmonieusement à la modernité. Les quartiers comme Baixa et Príncipe Real, avec leur richesse culturelle et leur dynamisme, continuent d’attirer aussi bien les touristes que les locaux, tandis que des zones en pleine régénération urbaine comme Marvila offrent un potentiel de croissance et d’innovation.

En outre, les options d’investissement ne se limitent pas au cœur de Lisbonne. Les environs, tels que Belém, Sintra, Cascais et Oeiras, élargissent le champ des possibilités, offrant des propriétés de luxe, des sites historiques et des communautés internationales florissantes. Ces zones périphériques, avec leurs caractéristiques distinctes, complètent l’offre immobilière de Lisbonne, permettant aux investisseurs de trouver le lieu idéal correspondant à leurs objectifs spécifiques.

Investir dans l’immobilier à Lisbonne, c’est donc faire le choix d’une ville aux multiples facettes, où tradition et modernité se côtoient, offrant une qualité de vie exceptionnelle et des opportunités d’investissement prometteuses. Avec son climat agréable, sa richesse culturelle et son économie dynamique, Lisbonne continue de séduire et de prouver qu’elle est un choix judicieux pour tout investisseur avisé.


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